记者与一名在 德国某房地产银行工的华人朋友聊天，他提出一个问题：“德国房价为什么10年不涨？”为此，我专门请教了在德国普华永道会计师事务所工作的德国朋友艾佛纳先生。
　　
　  艾佛纳以独有的严谨逻辑和分析师的专业眼光，回答说：“对未来房价走势的判断影 响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看，我认为德国的房价都不会大涨。我近期不会买房，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。”

　　1977年至今，德国平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2％，而房价每年上涨1％，扣除物价因素 ，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。
　　
　　德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元(如柏林为1700欧元左右)，目前德国家庭的住房自有率仅有42％，德国人为什么不抢着买房呢？
　　
　　今年38岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但他仍租住着柏林市区的房子。他分析说，“长期来看房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，德国房价一般不会大涨大跌。短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，何必着急买房子呢 ？40岁前不买房在德国很正常。”