他的话确实点出了德国房价不涨反跌的内在原因。

    第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理 。德国目前有8200 万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。另外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套 ，都在很大程度上平抑了房价。德国人口出生率连年下降，预计到2 050年德国人口将比目前减少10％，80 岁以上老龄人群也将大大增加，这都为德国房地产市场未来发展蒙上了阴影。
　　
    第二，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提 供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷” 合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融 市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
　　
    第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42 ％，租赁住房率却达到 58％，特别是年轻人中77％是“租房族”。这主要得益于政府鼓 励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策 。与房屋出售价格一样 ，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20％，就构成违法行为；超过50％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
　　
    艾佛纳表示，德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一，这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，地方政府不敢通过抬高地价和房价来增加税收。